Biura WGN
CENTRALA WGN
Sprzedam mieszkanie w Warszawie to fraza, która daje tysiące wyników wyszukiwania w popularnych wyszukiwarkach. Nie wystarczy więc zamieścić jej w ogłoszeniu, by zainteresować nim potencjalnego nabywcę. Nasze mieszkanie musi wyróżniać się pośród ogromnej liczby ofert i to w sposób zdecydowany. Kiedy myślimy o sprzedaży, chcemy osiągnąć przy tym jak największy zysk. Warto więc podejść do zagadnienia w sposób w pełni profesjonalny tak, by kupujący nie miał najmniejszych wątpliwości, że to właśnie oferowane przez nas mieszkanie jest tym, w które chce zainwestować swoje pieniądze.
Spis treści
Jak przygotować lokal?
Remontować czy nie?
Aranżacja
Wycena
Gdzie najlepiej szukać nabywcy?
Sprzedam mieszkanie w Warszawie! Jak się do tego zabrać, aby zarobić?
„Sprzedam mieszkanie w Warszawie!”. Takich ogłoszeń jest naprawdę wiele. Jak się wśród nich wyróżnić? W branży nieruchomości mówi się, że mieszkanie sprzedaje się w kilkanaście sekund. I rzeczywiście, największy wpływ na decyzję o zakupie mieszkania ma pierwsze wywołane na potencjalnym nabywcy wrażenie. Dopiero później przychodzi czas na analizę czynników ekonomicznych i zdroworozsądkowych. W pierwszej kolejności zadbajmy więc o to, by nabywca zdecydował się zrobić wszystko, aby owa analiza wypadła na naszą korzyść.
Remontować czy nie?
Istnieją różne szkoły dotyczące zagadnienia remontu mieszkania przed sprzedażą. Co do jednego specjaliści od handlu nieruchomościami są jednak zgodni. Niezależnie od tego, czy sprzedajemy mieszkanie w przedwojennej kamienicy, czy w wybudowanym kilka lat temu apartamentowcu musimy zadbać o to, by sprzedawany przez nas produkt był zwyczajnie sprawny i gotowy do użycia. Cieknący kran, dziura w ścianie czy nie usunięty od lat kamień w kabinie prysznicowej mogą zaniżyć wartość naszej nieruchomości w oczach kupującego nawet o kilka procent. Biorąc pod uwagę, że nawet najmniejsze mieszkanie w Warszawie warte jest kilkaset tysięcy złotych mówimy tu więc o wcale niemałej kwocie, z którą koszt drobnych napraw jest nieporównywalny. Mieszkanie, które sprzedajemy, ma być perełką dla kupującego. Nie możemy dopuścić do sytuacji, w której w jego głowie powstanie myśl, że nie inwestuje w okazję, tylko w dziurę bez dna dla własnych finansów.
Decyzja o remoncie generalnym powinna być jednak gruntownie przemyślana. Tuż przed sprzedażą nie warto wkładać pieniędzy w nic, co nie przyniesie ich nam w większej ilości. Jeśli mieszkanie, które chcemy sprzedać jest w naprawdę fatalnym stanie możemy podejść do tego na dwa sposoby. Na rynku nieruchomości funkcjonują osoby zajmujące się tak zwanymi "flipami". House flipping w wolnym tłumaczeniu oznacza tyle, co żonglowanie nieruchomościami - kupowanie taniej, aby sprzedać z zyskiem. Jeśli w obecnej chwili nie mamy czasu na remont i zależy nam na szybkim pozbyciu się problemu, możemy spokojnie wystawić mieszkanie w takim stanie, w jakim się znajduje. Warszawa to miasto ludzi przedsiębiorczych i możemy być spokojni o to, że w niedługim czasie zgłosi się do nas osoba, dla której wyremontowanie lokalu będzie źródłem zarobku. W takim wypadku pamiętajmy jednak o ustaleniu ceny na takim poziomie, by potencjalny flipper rzeczywiście mógł zyskać na zakupie. Jeśli natomiast dysponujemy czasem i środkami, sami możemy zwiększyć dochód z naszej nieruchomości, gdyż jej wartość po generalnym remoncie zdecydowanie wzrośnie. Pamiętajmy jednak o tym, że każdy miesiąc zwłoki przy sprzedaży mieszkania oznacza konieczność utrzymania go poprzez opłacenie rachunków i czynszu, strategia ta odwleka również moment, w którym będziemy mogli dysponować środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania.
fot. pixabay.com
Aranżacja, czyli pierwsze wrażenie sprawiane na kupującym
Czy wiesz, o czym potencjalny nabywca myśli przez cały czas rozmowy prowadzonej podczas prezentacji? Zastanawia się, jak urządzić mieszkanie pod własne potrzeby. Możesz być właścicielem pięknie urządzonej nieruchomości, która jest spełnieniem twojej prywatnej definicji o idealnie skomponowanym wnętrzu. Nabywca i tak będzie chciał je przerobić pod swój gust. Gdy już to wiesz, łatwiej ci będzie podjąć rozsądne decyzje dotyczące aranżacji mieszkania pod sprzedaż.
Jeśli twoja nieruchomość urządzona jest w popularnym stylu industrialnym, skandynawskim czy glamour, uczyń z tego jej bezsprzeczny atut. Nawet jeśli wciąż zamieszkujesz mieszkanie, wynieś z niego każdy sprzęt, który nie pasuje do założonej stylistyki. Jeśli decydujesz się na odmalowanie ścian, postaw na neutralne, jasne kolory, które optycznie powiększą przestrzeń i pozostawią pole do popisu dla wyobraźni kupującego. Biel sprawdzi się w takim przypadku idealnie, chyba, że już w tym momencie obecne na dużych powierzchniach barwy dają wrażenie spójnego całokształtu, zgodnego z najnowszymi trendami - w takim wypadku wystarczy je po prostu odświeżyć. Pochowaj jednak wszelkie przedmioty osobiste, które niepotrzebnie mogłyby odciągnąć uwagę nabywcy od wizji jego samego w kupowanym mieszkaniu.
W przypadku gdy sprzedawane mieszkanie modne było dobre parę dekad temu, możesz pomyśleć o innym ciekawym zabiegu. Na popularnych serwisach aukcyjnych można dostać za grosze meble w idealnym stanie, z pomocą których urządzisz wnętrze od nowa. Posiadane meble możesz bez problemu odnowić lub zaaranżować na potrzeby nowej wizji wnętrza. Wszelkie potrzebne w tym celu tutoriale znajdziesz w Internecie. Pamiętaj jednak, by skupić się na prostych przeróbkach - jest to zajęcie czasochłonne, a ostatnim, czego pragniesz, sprzedając mieszkanie to angażowanie się w długą pracę nad jednym szczegółem. Jednak pomalowanie mebli kuchennych, płytek ceramicznych czy pociągnięcie farbą kredową krzeseł nadaje wnętrzu stylu, a przy tym nie kosztuje wiele. Jedynym, czego możesz się obawiać, jest fakt, że po dokonaniu aranżacji możesz już nie chcieć zmieniać lokum i decyzję o sprzedaży będziesz musiał podejmować od nowa.
Gdy nasze mieszkanie jest już odpowiednio zaaranżowane i lśni czystością, pomyślmy o uzupełnieniu go o miłe dla oka dodatki. Stawiając na blacie kuchennym paterę pełną zielonych jabłek, przyozdabiając stół świeżymi kwiatami czy przerzucając pled przez boczne oparcie sofy sprawiamy, że pomieszczenie zostanie odebrane jako zadbane w najmniejszym szczególe. Pamiętajmy również o zapachu - podobno nic tak nie sprzedaje mieszkania, jak dobiegający z kuchni zapach świeżo pieczonego ciasta.
Jeśli brak nam umiejętności potrzebnych do wykonania odpowiedniej aranżacji zawsze możemy skorzystać z usług specjalisty od home stagingu.
Wycena - czy warto skorzystać z usług rzeczoznawcy?
Najprostszą metodą poznania wartości mieszkania jest porównanie ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań o podobnym metrażu i standardzie w najbliższej okolicy. Rzeczone ogłoszenia najłatwiej znaleźć na portalach pośredniczących, skupiających w jednym miejscu setki nieruchomości na sprzedaż. Musimy jednak pamiętać o tym, że ceny, które tam widzimy są cenami ofertowymi. Cena transakcyjna, czyli kwota, za którą nieruchomość rzeczywiście została kupiona jest niższa średnio o 7% od kwoty, za jaką została ona wystawiona.
W przypadku transakcji o dużej wartości, jaką jest sprzedaż mieszkania, warto pomyśleć jednak o konsultacji z doświadczonym rzeczoznawcą majątkowym. Tylko on jest bowiem uprawniony do sporządzenia operatu szacunkowego, czyli dokumentu urzędowego poświadczającego wartość danej nieruchomości. Jako sprzedający nie musisz go posiadać, trzeba być jednak przygotowanym na to, że nabywca będzie chciał go sporządzić - szczególnie, jeśli zamierza finansować zakup za pomocą kredytu. Operat szacunkowy musi być sporządzony na podstawie obiektywnych przesłanek i określać kwotę, za jaką dana nieruchomość może być z największym prawdopodobieństwem sprzedana biorąc pod uwagę panującą koniunkturę. Oznacza to, że w żaden sposób nie wyznacza on kwoty, którą rzeczywiście uzyskasz ze sprzedaży mieszkania. Może jednak stać się ważnym punktem odniesienia przy negocjacjach ceny z kupującym. Mówiąc wprost - nie musisz go mieć, lecz posiadając go wyglądasz zdecydowanie bardziej profesjonalnie w oczach osoby, z którą chcesz dobić targu. W praktyce operat szacunkowy jest najczęściej formułowany na zlecenie banku, udzielającego kredytu kupującemu.
fot. pixabay.com
Gdzie wystawić ogłoszenie o treści: sprzedam mieszkanie w Warszawie?
Kiedy już dysponujemy urządzonym pod potrzeby kupującego mieszkaniem i znamy jego cenę ofertową, możemy śmiało wystawić ogłoszenie o treści: sprzedam mieszkanie w Warszawie i zająć się poszukiwaniem konkretnego nabywcy. Istnieją trzy metody na jego znalezienie, z czego tylko dwie dają nam rzeczywistą szansę na sprzedaż w krótkim terminie i dotarcie do szerokiego kręgu kupujących.
Tradycyjne ogłoszenia - wcale nie są tanie
Niegdyś podstawową metodą było zarzucenie okolicznych słupów i płotów napisanymi odręcznie ogłoszeniami. Czasy te dawno już odeszły do lamusa. Choć niemal każdy sprzedający dysponuje w tym momencie drukarką, która może wydrukować świetnej jakości zdjęcia, sposób ten można traktować jedynie jako dodatkową formę poszukiwań. Nieco lepszym, a przy tym niekonwencjonalnym pomysłem wydaje się być wydrukowanie profesjonalnych ulotek reklamujących naszą nieruchomość, ale należy się dobrze zastanowić, czy osoba, do której chcemy dotrzeć musi mieszkać w naszej okolicy? Oczywiście istnieje możliwość, że ogłoszenie tego rodzaju wpadnie w oko osobom poszukującym mieszkania w tym miejscu i odwiedzającym inne lokale. Wygląda to jednak niezbyt profesjonalnie i trąci desperacją, a to utwierdzi zainteresowanych w przekonaniu, że warto silnie negocjować cenę nieruchomości. Metoda ta, jeśli w ogóle da efekt, wydłuży też czas jego osiągnięcia, a my zostaniemy na długie miesiące z kosztami utrzymania mieszkania. Znacznie lepiej jest ogłaszać nieruchomość na portalach pośredniczących lub skorzystać z pomocy pośrednika.
Profesjonalne portale - reklama bez wychodzenia z domu
Nie ma nic prostszego niż zamieszczenie oferty w serwisie zaprojektowanym z myślą o potrzebach kupujących i sprzedających nieruchomości. Strony tego typu są skonstruowane w taki sposób, aby zadanie to było łatwe nawet dla osoby niezbyt obeznanej z internetem. Proces zamieszczania ogłoszenia polega na wypełnieniu odpowiednich rubryk, dodaniu zdjęć i skonstruowaniu zachęcającego opisu. I w tym ostatnim punkcie leży klucz do sukcesu. Dzielnica, czy metraż to dane, które zawarte są w już wypełnionych polach, nie powtarzajmy ich w opisie. Zamiast tego rozwińmy temat. Dla przykładu mieszkanie na Starym Mieście w Warszawie może znajdować się zarówno w uroczej, kolorowej, wyremontowanej kamieniczce z widokiem na Kolumnę Zygmunta, jak i być otoczone drzewami i mieć wyjście na prywatne podwórko bez dostępu z ulicy. Balkon w mieszkaniu może być ogromnym tarasem, jak i malutkim balkonikiem francuskim, ograniczającym się właściwie do balustrady w sięgającym podłogi oknie. Atut można jednak zrobić i z tego, używając odpowiednich, działających na wyobraźnię słów. Opisując mieszkanie, skupmy się na jego zaletach - wady rozpozna sam kupujący na etapie prezentacji, my mamy jedynie zachęcić go do sięgnięcia po telefon natychmiast po przeczytaniu naszych słów. W ogłoszeniu nigdy nie zawierajmy natomiast informacji nieprawdziwych - szkoda czasu na dotarcie do ludzi, którzy finalnie i tak nie będą zainteresowani zakupem.
Nie zapominajmy o tym, jak istotna z punktu widzenia kupującego jest lokalizacja. Myliłby się jednak ten, kto uważa, że o jej atrakcyjności decyduje tylko odległość od centrum miasta. Wręcz przeciwnie - wiele osób pracujących w Warszawie szuka wytchnienia po godzinach spędzonych w głośnym mieście. W opisie skupmy się więc na tym, co znajduje się w bezpośrednim pobliżu sprzedawanego mieszkania. Jeśli w pobliżu są obszerne tereny zielone, czy galeria handlowa, a także przydatne obiekty usługowe, jak poczta, czy fryzjer, warto roztoczyć przed czytającym wizję miasta w mieście - samowystarczalnego terenu, z którego nie będzie musiał wyjeżdżać, by załatwić większość swoich codziennych spraw.
Równie ważną sprawą, jak opis, są zdjęcia - kupujemy bowiem oczami. Jeśli przygotowałeś lokal na sprzedaż zgodnie ze wskazówkami, zawartymi w tym artykule, musisz znać jedynie kilka podstaw techniki robienia zdjęć, by nie popełnić błędu na tym etapie sprzedaży. Po pierwsze - światło. Zdjęcia mieszkania zrób w słoneczny dzień, światło sztuczne nie pozwala na uzyskanie dobrego efektu przy fotografowaniu pomieszczeń. Najlepiej nada się do tego celu poranek lub wczesny wieczór - złote godziny znajdują zastosowanie również w fotografii handlowej. Unikaj robienia zdjęć z góry - zafałszowują one proporcje pomieszczenia. Optymalna wysokość obiektywu wynosi 120-130cm - jest to mniej więcej wysokość wzroku osoby, siedzącej na krześle. Pamiętaj o kadrowaniu - zadbaj o to, by elementy, które chcesz pokazać znalazły się pośrodku fotografii. Na koniec - obejrzyj dokładnie wszystkie zdjęcia, upewnij się, że nie ma na nich żadnego zbędnego szczegółu. Możesz je również poddać prostej obróbce graficznej, mającej na celu zbliżenie efektu, widocznego na fotografii do rzeczywistości.
fot. pixabay.com
Sprzedam mieszkanie w Warszawie, ale bez pośredników? Stop! Nie taki agent straszny, jak go malują
Jeśli zamieściłeś ogłoszenie dotyczące sprzedaży mieszkania w Warszawie na dowolnym portalu pośredniczącym, zapewne w kilka minut później otrzymałeś pierwszy telefon od pośrednika. Większość sprzedających przy pierwszym telefonie tego typu odmawia nawiązania współpracy, po czym kończy rozmowę z uczuciem zawodu. Tymczasem ograniczanie swoich możliwości dotarcia do potencjalnego klienta do zasięgu, który sami jesteśmy w stanie wygenerować jest podobne do próby zawracania rzeki łopatą - podczas, gdy możemy z pomocą innych zbudować na niej tamę. Przeciętny właściciel mieszkania sprzedaje 2-3 mieszkania podczas całego swojego życia. Pośrednik zajmuje się setkami ofert w przeciągu jednego miesiąca. Niechęć do skorzystania z jego doświadczenia wynika z całkiem zrozumiałej chęci zachowania dla siebie całości zysku. Tymczasem, jak wielokrotnie wspominamy w niniejszym artykule - przy sprzedaży mieszkania należy rozsądnie inwestować środki tak, by zwróciły się one w postaci zwiększonej ceny sprzedaży. Zwiększonej o większą kwotę, niż zainwestowana. Najlepszą inwestycją jest więc właśnie inwestycja w pośrednika, który nie dość, że zdejmie z nas ciężar części przygotowań to jeszcze ma dostęp do szerokiej siatki klientów, przez co mieszkanie sprzeda się szybciej i za lepszą cenę. Aby jednak tak się stało, należy wybrać pośrednika naprawdę solidnego. Najlepiej, gdy współpracuje on przy tym z Wielką Giełdą Nieruchomości, czyli największym polskim Koncernem Biur Obrotu Nieruchomościami. Zapewni to działanie na szeroką skalę we współpracy z solidną marką o ugruntowanej pozycji na rynku.
Sprzedaż mieszkania w Warszawie jest niezwykle łatwa. Sedno tkwi w tym, by sprzedać je za odpowiednią cenę - nie niższą, niż jego rzeczywista wartość rynkowa. Każda z dzielnic stolicy Polski ma swoje niezaprzeczalne atuty. Prestiżowy Mokotów, rodzinne Bielany, Ursynów z bliskością Lasu Kabackiego, zielona Białołęka stanowiąca płuca Warszawy, czy skomunikowany szybką koleją z centrum Ursus sprawiają, że każdy kupujący znajdzie tu coś dla siebie. Wystarczy znać atuty własnej nieruchomości i odpowiednio przygotować się do sprzedaży, by w krótkim czasie znaleźć zainteresowanego nabywcę. Zastosuj już dziś wskazane tu sposoby, by wyróżnić swą ofertę pośród wielu innych i już wkrótce cieszyć się upragnionym zamknięciem transakcji.
