Biura WGN
CENTRALA WGN
Ceny mieszkań w Warszawie są niezmiennie najwyższe w kraju. Mimo tego chętnych na lokale w stolicy nie brakuje, więc rynek nieruchomości ma się pod tym względem bardzo dobrze. Szczególnie gdy mowa o segmencie pierwotnym, bo to właśnie w jego obrębie pojawia się większość ofert. Wynika to z faktu, że deweloperzy dokonują kolejnych inwestycji, mimo zwiększających się kosztów budowy. Z perspektywy nabywców, ceny są uzależnione od kilku czynników. Ile trzeba zapłacić w poszczególnych dzielnicach?
Spis treści
Od czego są uzależnione panujące stawki?
Najdrożej w centrum oraz na Mokotowie i Woli
Koszty w innych rejonach miasta
Gdzie zapłacisz najmniej?
Charakterystyczny Wilanów
Obszary o umiarkowanych stawkach
Co wpływa na ceny mieszkań w Warszawie?
Na ceny mieszkań w Warszawie oddziałuje wiele aspektów. Część z nich wynika po prostu z realiów rynkowych oraz gospodarczych w kraju. Przeciętny nabywca nie ma wpływu na to, że popyt na rynku zmieni się wskutek zmian stóp procentowych czy deweloperzy zwiększą żądania w związku z droższymi gruntami i materiałami. Są jednak pewne kategorie, w obrębie których porównuje się już konkretne oferty sprzedaży. Kluczowym czynnikiem jest oczywiście lokalizacja - dokładnie takie samo lokum, będzie osiągać różne ceny w poszczególnych dzielnicach. Wynika to z dostępu do komunikacji i atrakcyjności danego obszaru. Na stawki wpływa też jednak fakt czy budynek jest nowy oraz jak zaplanowano sam lokal mieszkalny. Wreszcie im większy jest metraż, tym zwykle spada opłata za m2 mieszkania, lecz nabywcy patrzą jednak na całościowy koszt, żeby zmieścić się w obrębie swojego budżetu.
Uwarunkowania rynkowe
Przede wszystkim należy pamiętać, że pewien bazowy poziom cen wynika z uwarunkowań rynkowych, które są niezależne od pojedynczego nabywcy. W Warszawie jest duży popyt na mieszkania, co już pozwala na podnoszenie żądań przez sprzedawców. Wśród ofert dominują obecnie nowe lokale od deweloperów. Ci z kolei także windują stawki, w związku z rosnącymi kosztami materiałów i robocizny oraz drogimi terenami pod budowę. Im większe są dokonywane przez nich inwestycje, tym więcej trzeba zapłacić za znajdujące się w danym budynku miejsca do zamieszkania. Efektem jest to, że z roku na rok należy się liczyć z coraz większymi wydatkami i na razie ten trend prawdopodobnie będzie się utrzymywał. Istnieją też pewne czynniki ogólnokrajowe, które mogą wpłynąć na sytuację na rynku. Mowa tu przede wszystkim o wysokości stóp procentowych. W sytuacji, w której zostaną one podniesione, maleje szansa na kredyty hipoteczne, przez co popyt w sferze nieruchomości spada, a co za tym idzie drastycznie spadają też ceny, gdyż deweloperzy koniecznie starają się uzyskać choćby sumy, które pokryją dokonane inwestycje. Wyższe stawki w stolicy wynikają także z pułapu życia jej mieszkańców. Z uwagi na wysokość wynagrodzeń, potencjał finansowy nabywców jest oceniany jako znacznie większy.
fot. pixabay.com
Lokalizacja
W obrębie aspektów, które mogą już rozważać kupujący, jest lokalizacja. Z pewnością spotkałeś się z sytuacją, w której dostrzegłeś oferty bardzo podobnych lokali w różnych dzielnicach, które znacznie odbiegały jednak od siebie cenowo. W Warszawie takie przykłady potrafią być naprawdę dobitne, gdy koszt różni się nawet o kilka tysięcy na jednym metrze kwadratowym mieszkania. Oczywiście co do zasady, im bliżej centrum, tym obszar jest atrakcyjniejszy, a przez to droższy. Z tego względu najwięcej trzeba zapłacić za lokum na Śródmieściu i dzielnicach, które z nim sąsiadują. W przypadku rejonów peryferyjnych, coraz większą rolę odgrywa dojazd. Mowa tu zarówno o komunikacji miejskiej, jak i poruszaniu się własnym środkiem transportu. Dlatego najtańsze będą lokale w bardzo oddalonych i słabo skomunikowanych częściach Warszawy. Z kolei ceny pośrednie między najtańszymi, a najdroższymi lokalizacjami, osiągają dzielnice dość daleko od centrum, lecz umożliwiające dojazd na miejsce w ciągu najwyżej kilkudziesięciu minut. W kontekście stolicy jest to o tyle ułatwione, iż na jej terenie funkcjonuje metro, które nie ma sobie równych pod względem szybkości przyjazdu. Bardzo cenione są zatem dość odległe dzielnice, które mają jednak dostęp do tego środka komunikacji. W ramach szeroko pojętej lokalizacji, można też uwzględnić lokalną infrastrukturę w danej części Warszawy. Im więcej jest sklepów, punktów usługowych, szkół, ale i terenów zielonych, tym obszar jest bardziej doceniany. Nabywcy zwracają na to uwagę, zwłaszcza w peryferyjnych dzielnicach. Jeśli na miejscu mają wiele udogodnień, to nie muszą często jeździć do centrum, więc te odległości nie są dla nich aż tak istotne.
Typ budownictwa
Duży wpływ na ceny ma także stan techniczny budynku. Najgorzej wypadają w tym przypadku mało estetyczne bloki z wielkiej płyty. Lokum w zabytkowej kamienicy będzie pod tym względem o wiele atrakcyjniejsze, pod warunkiem, że jest utrzymane w dobrej kondycji. Oczywiście na jeszcze innym biegunie znajdują się nowe miejsca oddawane przez deweloperów. Tutaj obiekt powinien się dobrze prezentować, a do tego jest przeważnie wykonany z lepszych materiałów, co gwarantuje choćby mniejsze koszty eksploatacyjne, związane przykładowo z ogrzewaniem. Warszawa, podobnie jak wiele dużych miast, jest bardzo różnorodna pod względem zabudowy. Musisz być również przygotowany na to, że czasem mieszkanie w starym budownictwie wcale nie musi być tańsze niż nowo wybudowane. Oczywiście mowa tutaj o wybranych lokalizacjach, takich jak Śródmieście, Ochota czy Wola. W innych rejonach stawki na rynku wtórnym powinny być już niższe niż w przypadku nowych mieszkań deweloperskich, choć nie należy się nastawiać na bardzo duże różnice. Wyjątkiem są rzecz jasna lokale znajdujące się w zdecydowanie gorszym stanie, które wymagają dość gruntownego remontu.
Metraż
Na rynku nieruchomości ceny porównuje się na bazie opłat za m2 powierzchni, natomiast kupując mieszkanie musisz to oczywiście przeliczyć na całościowy koszt za lokum, uwzględniając swój budżet. Przede wszystkim należy jednak pamiętać, że metraż ma też bezpośrednie przełożenie na stawkę, zwłaszcza u deweloperów. Na etapie budowy, koszt przygotowania choćby lokalu o powierzchni 70 m2 będzie niewiele większy niż takiego w wariancie 40 m2. Z punktu widzenia inwestorów, mniejsze mieszkania są zatem mało opłacalne. Dlatego deweloperzy dalej bazują na takich właśnie segmentach, podnosząc natomiast stawki. Można zatem dostrzec zależność, że im większe jest lokum, tym cena za jeden m2 jest niższa. Z kolei nabywcy najchętniej kupują właśnie raczej lokale w granicach 40-50 m2. Oznaczają one mniejsze koszty eksploatacyjne i oczywiście kupujący są ograniczeni swoim ogólnym budżetem.
Rozkład mieszkania
O ile całościowa powierzchnia jest oczywiście bardzo ważna, to same liczby często nie oddają do końca wszystkiego o mieszkaniu. Istotny jest jego rozkład, a więc liczba i ulokowanie poszczególnych pomieszczeń. Niesamodzielne lub niezwykle małe pokoje zmniejszają funkcjonalność, przez co są mniej atrakcyjne dla nabywców. Kupujący zwracają również uwagę na to czy poszczególne rejony lokalu mają dostęp do naturalnego światła. Powszechną praktyką jest też rezygnowanie z oddzielnej kuchni, z myślą o aneksie kuchennym wydzielonym przy salonie. To praktyczne rozwiązanie, które jest już stosowane niemal we wszystkich nowych mieszkaniach. Z kolei w starym budownictwie najczęściej wyodrębnione było kameralne i dość ciemne pomieszczenie kuchenne. Takie aspekty znacząco wpływają na mniejsze zainteresowanie kupców, a co za tym idzie, obniżoną wartość takiego mieszkania. Właśnie dlatego kwestie dotyczące metrażu i rozkładu pomieszczeń analizuje się zawsze jednocześnie. Przy takiej samej powierzchni, lokum z dwoma pokojami będzie w większości przypadków zdecydowanie bardziej funkcjonalne niż takie z trzema, ale znacznie mniejszymi pomieszczeniami.
fot. pixabay.com
Najwyższe ceny mieszkań w Warszawie w centrum, na Mokotowie i Woli
Oczywiście najwyższe ceny mieszkań w Warszawie dotyczą Śródmieścia czy przylegającej do niego bezpośrednio Ochoty. Oferty sprzedaży w tym rejonie miasta są jednak rzadkością. Popularnymi kierunkami, w obrębie których inwestują też deweloperzy, są Mokotów i Wola. Spośród ogólnie dostępnych lokali, to właśnie stawki w tych dzielnicach będą przerastały realia innych obszarów. Wiążę się to z tym, że są to obecnie najatrakcyjniejsze rejony stolicy, z perspektywy większości ludzi chcących zamieszkać w tym mieście. Dostępne są też różne warianty mieszkań, najczęściej w nowym budownictwie. Są to jednak specyficzne obszary, w których ceny na rynku wtórnym i pierwotnym, wcale nie muszą bardzo od siebie odbiegać.
Z jakimi stawkami trzeba się liczyć w tych rejonach?
Należy podkreślić, że Śródmieście jest już na tyle zabudowane, iż oferty mieszkań na sprzedaż pojawiają się tam bardzo sporadycznie. W razie czego nie ma co jednak liczyć na cokolwiek poniżej kwoty kilkunastu tysięcy złotych za m2. W wielu przypadkach stawki są jednak znacznie wyższe, a w obrębie nowych, luksusowych apartamentów, są poza zasięgiem przeciętnych nabywców. Takie lokale często nie trafiają nawet do ogólnej sprzedaży, tylko są dedykowane bardzo limitowanej grupie klientów. W przypadku powszechnie dostępnych mieszkań, najdroższe są te na Mokotowie. Tutaj stawki rozpoczynają się od 10 000 zł/m2, natomiast większość ofert lokuje się w przedziale 11-15 tysięcy za m2. Przy niektórych, obszernych apartamentach, ceny są jeszcze wyższe. Do podobnego pułapu zbliża się coraz popularniejsza Wola. Baza cenowa jest tutaj bardzo zbliżona do Mokotowa, a część ofert również oscyluje w obrębie nieco większych kwot, nawet koło 15,5-17 tysięcy zł/m2.
Jakie mieszkania można tam znaleźć?
Aktualnie w tych dzielnicach kupuje się przede wszystkim nowe mieszkania, które powstają wskutek inwestycji deweloperów. Ewentualne oferty z rynku wtórnego opierają się jednak często na podobnych stawkach, zwłaszcza, gdy dotyczą wysokiej jakości apartamentów, lecz w starszym budownictwie. Jeśli chodzi o powierzchnię mieszkań, to te największe na Woli to zwykle warianty 4-pokojowe o metrażu około 100 m2. Całościowa cena lokum przekracza zatem wtedy milion złotych. Dostępne są jednak lokale z dwoma lub trzema pokojami, których zbiorcza powierzchnia to najczęściej poziom w granicach 50-75 m2. Można też znaleźć nieco mniejsze miejsca 2-pokojowe, a ciekawa jest obszerna oferta kawalerek, które będą dobrym wyborem dla młodych singli, chcących się ulokować blisko centrum miasta. W przypadku Mokotowa także możesz znaleźć warianty 1-, 2- lub 3-pokojowe do 100 m2. W tej dzielnicy możesz też jednak kupić już skrajnie obszerne apartamenty sięgające 118 m2, natomiast trzeba się już wtedy liczyć z wydatkiem powyżej 2 milionów złotych.
fot.pixabay.com
Jak kształtują się średnie ceny nowych mieszkań w innych rejonach Warszawy? Atrakcyjne oferty w bazie WGN!
Obecnie rynek nieruchomości bazuje na strefie pierwotnej, a średnie ceny nowych mieszkań w Warszawie są różne w poszczególnych dzielnicach. Obszary znajdujące się na peryferiach i gorzej skomunikowane, są oczywiście najtańsze. W przypadku tych z lepszymi połączeniami, choćby poprzez metro, stawki automatycznie wzrastają. Specyficznym przykładem jest także Wilanów. Ten znajduje się dość daleko od centrum i nie oferuje najlepszego dojazdu, ale tworzone są tam lokale o podwyższonym standardzie. W efekcie obszar ten stał się niemalże autonomicznym rejonem miasta, a koszty mieszkań oraz życia w tej okolicy, stały się wyższe niż wskazywałaby na to sama lokalizacja.
Najtańsze dzielnice
Wśród najtańszych dzielnic na pewno prym wiedzie Białołęka. Ceny rozpoczynają się tutaj od 6000 zł/m2 i rzadko przekraczają pułap 8000 zł/m2. Jednocześnie mowa tutaj o nowoczesnych mieszkaniach, lecz sam obszar nie jest tak rozbudowany i przede wszystkim wiąże się z utrudnionym dojazdem do innych części Warszawy. Bardzo dużą ofertę atrakcyjnych mieszkań w bazie WGN, znajdziesz w dzielnicy Ursus. Najczęściej są to umiarkowanie duże (około 60 m2) mieszkania 3-pokojowe lub nieco mniejsze (40 m2) warianty 2-pokojowe, dobre dla par oraz niewielkich rodzin. Rozpiętość cenowa sięga w kontekście takich ofert okolic 7000-8500 zł/m2. Korzystny cenowo jest także Rembertów, gdzie lokale w nowych budynkach możesz kupić w granicach 7600-8700 zł/m2.
Specyficzny Wilanów
Wilanów jest dość charakterystycznym miejscem na mapie Warszawy. Choć odległość do centrum jest w tym przypadku dość duża, a komunikacja niezbyt dobra, to rejon ten zasłynął z nowych budynków o wysokim standardzie. Dzielnica charakteryzuje się także bardzo zadbaną okolicą i rozbudowaną infrastrukturą, choć opartą często o dość drogie punkty usługowe. W ostatnich latach o Wilanowie zaczęło się mówić jak o oddzielnym mieście w Warszawie, gdyż rzeczywiście mieszkańcy tego rejonu często bazują na udogodnieniach dostępnych na miejscu, niekoniecznie podróżując w inne części miasta. Ta specyficzna charakterystyka znajduje też odzwierciedlenie w opłatach za nieruchomości. Mimo dość peryferyjnego położenia, ceny rozpoczynają się tam od 8000 zł/m2, a kończą nawet na poziomie 12 000 zł/m2.
Pośrednie stawki w dobrze skomunikowanych dzielnicach
Dzielnice oddalone od centrum wciąż cieszą się sporym zainteresowaniem, choć mowa tu głównie o tych rejonach, które gwarantują dobry dojazd do Śródmieścia. Ceny w takich okolicach można z reguły oszacować w przedziale znajdującym się między tymi tańszymi, a najdroższymi rejonami Warszawy. Przeważnie mowa tu zatem o przedziale 8500-10000 zł/m2. Dotyczy to choćby Targówka, Bemowa, Pragi Północ, Bielan czy Ursynowa. Łatwo zauważyć, że są to obszary z dostępem do metra (Bemowo uzyska takowy w momencie uruchomienia w całości drugiej linii metra). Są to raczej nieco spokojniejsze dzielnice, lecz taką komunikacją miejską wciąż można dotrzeć z nich do centrum w zaledwie kilkanaście minut. Na rynku mieszkań w Warszawie musisz się liczyć z wysokimi cenami, natomiast te są uzależnione od kilku czynników, w tym przede wszystkim lokalizacji. W bazie WGN odnajdziesz lokale w najatrakcyjniejszych miejscach, takich jak Wola i Mokotów. Wiążę się to jednak przeważnie z wydatkiem kilkunastu tysięcy złotych za m2 mieszkania. Tańszymi, ale korzystnymi lokalizacjami są choćby Bielany czy Ursynów, a najniższe stawki znajdziesz na Ursusie i Białołęce. Jeżeli poszukujesz ciekawych okazji, to zachęcamy do przeglądania ofert WGN!
