Apartamenty na sprzedaż zlokalizowane w najlepszych dzielnicach Warszawy i innych miast Polski, w samym centrum, o wysokim standardzie cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Pomimo, że oferty apartamentów i mieszkań premium stanowią niewielką część rynku nieruchomości rodzimych, to nabywców na tego typu lokale w Polsce nie brakuje. Wpływ ma na to stałe bogacenie się społeczeństwa.

Spis treści:
Charakterystyka mieszkań premium
Gdzie znajdziemy najwyższe ceny?
Kto kupuje te nieruchomości?
Analiza rynku
Najciekawsze transakcje

Czym charakteryzują się nieruchomości typu premium i apartament, które dostępne są w sprzedaży w Warszawie i innych miastach?

Czym jest apartament? Na rynku nieruchomości na sprzedaż w Warszawie i innych miastach nie istnieje ostra definicja wyjaśniająca czym w zasadzie jest mieszkanie typu premium. Najważniejszymi czynnikami wyróżniającymi je na tle innych nieruchomości, w głównej mierze jest cena. Uznaje się, że mieszkania o statusie premium a w tym apartamenty, muszą przekroczyć cenę 1 miliona złotych. Miażdżąca większość lokali o takiej wartość można zakwalifikować do kategorii premium.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest lokalizacja. Otoczenie nieruchomości w znacznej wpływa na jej wartość. W ciągu ostatnich lat widać wzrost zainteresowania nieruchomościami w ścisłym centrum miast. Odchodzi się od niegdyś prestiżowych przedmieść z dużą ilością terenów zielonych. Premium to również wyższy standard wykończenia oraz najlepsze dostępne materiały. Deweloperzy realizując inwestycje o najwyższym standardzie mają większe wymagania. Dla potencjalnych właścicieli to klienci bardzo wymagający, dla ich ważny jest każdy detal. Jeszcze kilka lat temu o wysokim standardzie decydowała między innymi ilość pomieszczeń, teraz o wiele ważniejsze staja się innowacyjne elementy architektoniczne budynku, proekologiczne rozwiązania oraz niebanalna aranżacja przestrzeni wokół niego.

Wykończenie i widoki

Coraz ważniejsze stają się rozwiązania proekologiczne i szlachetne materiały, których użyto to wykończenia lokalu. Rzeczą oczywistą stała się całodobowa recepcja, monitoring i ochrona. Apartamenty to wysokie (minimum 2,8m), przestronne pomieszczenia. Coraz częściej inwestycje przewidują mieszkania o wysokości powyżej 3m.

“Nieruchomość premium w tym najbardzej luksusowe apartamenty to oczywiście wyjątkowa lokalizacja a konkretnie, unikalny i imponujący widok, który ta gwarantuje. Najpiękniejsze parki, najważniejsze miejskie place, wschody i zachody słońca widziane z okien apartamentu, mają największy wpływ na jego cenę. Istotna jest także wielkość i jakoś przestrzeni, unikalność projektu i materiałów wykończeniowych a także dodatkowe usługi dla mieszkańców. Klienci w pewnym sensie kupują także czas, którego nie muszą poświęcać na coś, co zrobi za nich ktoś inny, np. concierge. Kupują też prestiż i adres, który jest potwierdzeniem przynależności do wyjątkowo elitarnego klubu” - komentuje Karolina Kaim- prezes Tacit Investment.

Bogato zdobiona łazienka w mieszkaniu premium
fot. pixabay.com

Popularność luksusowych apartamentów na sprzedaż na polskim rynku. Dlaczego najwyższe ceny znajdziemy w Warszawie?

Rosnące zainteresowanie apartamentami jest skorelowane ze wzrostem zamożności Polaków. W 2017 liczba zamożnych Polaków szanowana była na 1,1 mld, z najnowszych prognoz wynika, że do 2020 rok liczba to wzrośnie do 1,4 mld osób.

Większe zainteresowanie i wzrost wartości luksusowych nieruchomości generuje większe zainteresowanie inwestorów tym segmentem rynku. Wzrasta też zainteresowanie lokowaniem kapitału przez zamożnych Polaków w nieruchomość premium w tym apartamenty przeznaczone na wynajem. Nieruchomości w dobrych lokalizacjach, o podwyższonym a nawet najwyższym standardzie w największych miastach są chętnie wynajmowane. Wobec tego takie mieszkania często są przedmiotem kredytów nawet mniej zamożnych osób, które pokrywają ratę zobowiązania finansowego z zysku pochodzącego z wynajmu.

Wartość rynku nieruchomości premium oraz apartamentów w 2016 roku wyniosła 3,6 mld zł i w stosunku do 2012 roku była o 40% większa. Szacuje się, że w 2017 roku w Polsce sprzedano ponad 4300 mieszkań deweloperskich w cenie przekraczającej 1 mld zł. Porównując dane z 2014 roku odnotowano wzrost na poziomie blisko 80%.

Według ekspertów WGN tendencja wzrostowa utrzyma się w kolejnych latach, lecz nie będzie już tak spektakularna. Segment nieruchomości apartamentowych w 75% koncentruje się w największych miastach. Absolutnym liderem w tej klasyfikacji jest Warszawa, gdzie sprzedano ponad 50% wszystkich transakcji o wartości powyżej 1 mln zł.

We Wrocławiu i Trójmieście jest to 7%, w Krakowie 5% a w Poznaniu 3%. Na tle rynków nieruchomości klasy premium i apartamentów w Europie, zwłaszcza zachodniej, ocenia się że Polski rynek dopiero się rozwija a tendencja wzrostowa powinna się utrzymać co najmniej przez kolejne 5 lat. Na tak optymistyczne prognozy w znacznej mierze pływa rosnąca podaż. Deweloperzy i inwestorzy reagują na tendencje zakupowe i coraz chętniej podejmują się budowy nieruchomości o wysokim standardzie i luksusowych apartamentów, dopasowanych do oczekiwań zamożnych klientów.

Z czego wynikają tak wysokie ceny?

Najwyższe ceny za metr kwadratowy apartamentu są w Warszawie, natomiast na drugiej pozycji znalazł się Wrocław. Porównywalne stawki obowiązują tylko w Trójmieście. Mimo wysokich cen rynek nieruchomości premium i luksusowych wciąż się rośnie. Sprzedaż apartamentów w 2017 w Stolicy Dolnego Śląska stanowiła 5% wszystkich transakcji krajowych w tym segmencie rynku, wycenianym przez Poland Sotheby’s International Realty na 3,45 mld zł. Cena za mkw mieszkania o najwyższym standardzie szacowana jest na 12 tys. zł, jednak średnie wartości wahają się miedzy 15 aż do nawet 22 tys. zł za mkw.

Na wrocławskiej mapie luksusowych apartamentów nadal dominującą pozycję na Sky Tower przy ul. Gwiaździstej. Ten jeden adres odpowiada za dwie trzecie wszystkich wrocławskich transakcji przy cenie metra kwadratowego powyżej 12 tys. zł. Jest to inwestycja, która na wrocławskim rynku najbardziej winduje stawki, powodując, że średnie ceny nieruchomości w przedziałach od 1 mln do 5 mln są w tym mieście najwyższe. Z analiz wynika, że najwyższe ceny osiągają również apartamenty na Starówce oraz przy ulicy Turniejowej.

„Atrakcyjność inwestycyjna wrocławskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych to nie tylko walory architektoniczne i turystyczne czy położenie geograficzne, ale też mocno biznesowy status stolicy Dolnego Śląska. Szybkie połączenia drogowe i lotnicze z europejskimi stolicami, takimi jak Berlin czy Praga oraz z Warszawą, Krakowem czy Poznaniem sprawiają, że Wrocław przyciąga inwestorów. Ci z kolei chętnie angażują swoje środki finansowe we wrocławskie nieruchomości premium i luksusowe Nie dziwi zatem fakt, że Wrocław znalazł swoje miejsce w raporcie Luxury Realty Map, czyli w zestawieniu najbardziej prestiżowych i wyróżniających się inwestycji typu premium i luksusowych. Te wrocławskie charakteryzuje przede wszystkim nowa wizja miejskiego życia, która odzwierciedla dynamiczną i kosmopolityczną naturę Wrocławia, co dodatkowo przekłada się na tak znaczące zainteresowanie inwestorów wrocławskimi lokalami o podwyższonym standardzie” - komentuje Konrad Matuszewski z Property Advisor w Poland Sotheby’s International Realty.

Dalsza perspektywa

Szacuje się, że w 2017 roku w całym kraju nowych właścicieli zyskało prawie 1,7 tys. nieruchomości z segmentu premium i luksusowych apartamentów, które jednostkowo zostały wycenione na minimum 1 milion złotych. Wartość całego segmentu jest szacowana na 3,45 mld zł.
W 2018 roku wartość rynku dóbr wyceniany jest na prawie 24 mld. W porównaniu z rokiem poprzednim odnotował wzrost o 13,8%. Najprężniej rozwijającym się kategoriami jest biżuteria i zegarki, ekskluzywne samochody oraz alkohole. Jednakże segment nieruchomości premium i apartamentów oraz luksusowych hoteli i SPA stanowi bardzo ważny komponent rynku. Polepszająca się koniunktura gospodarcza wpływa na ciągły wzrost transakcji i rozwój nieruchomości luksusowych.

“Perspektywy dla segmentu nieruchomości apartamentowych i premium w Polsce są bardzo dobre. Tylko w Warszawie rocznie sprzedaje się około 200 ekskluzywnych apartamentów w cenie przekraczającej średnio 20 000 złotych za metr kwadratowy. Wśród transakcji nie brakuje takich, gdzie ceny wynoszą powyżej 35 a nawet 40 000 złotych za metr kwadratowy, choć w skali miasta jest ich zaledwie kilkanaście. Ekskluzywnych produktów przybywa i uważamy, że ten trend się utrzyma. Deweloperzy zachęceni stabilnym popytem, realizują nowe projekty, wyciągając wnioski z wcześniejszych realizacji. Każdy obecny klient segmentu premium, jest potencjalnym nabywcą kolejnego produktu tej klasy. Prawdziwy luksus oznacza bowiem mieć, bo „chciałbym mieć ten adres w swojej kolekcji”, „bo mogę sobie na to pozwolić”, nawet jeśli czas spędzony pod danym adresem to zaledwie niewielka część roku.” wyjaśnia Karolina Kaim

Przekazanie kluczy do nowego lokum
fot. pixabay.com

Kto kupuje najdroższe apartamenty na sprzedaż w Warszawie i innych miastach?

Największą grupę nabywców apartamentów na sprzedaż w Warszawie i nie tylko stanowią przedstawiciele prywatnego biznesu, przedsiębiorcy, właściciele firm rodzinnych mające siedziby w całej Polsce, artyści oraz sportowcy. O dobrej koniunkturze wpływającej na rynek nieruchomości luksusowych świadczy chociażby fakt, że większość zamożnych osób nabywa nieruchomości „za gotówkę”. Dzięki temu ten segment rynku jest bardziej stabilny o mniej podatny na perturbacje wynikające ze wzrostu oprocentowania kredytów i pieniądza w gospodarce.

Szacuje się, że ze względu na wysoką dynamikę wzrostu PKB, obniżenie presji inflacyjnej przy jednoczesnym utrzymaniu stóp procentowych na niskim poziomie, korzystne warunki do inwestowania w segment nieruchomości premium i luksusowych apartamentów wzrosną i w ciągu kilku kolejnych lat osiągną poziom co najmniej 4 mld zł. Należy zaznaczyć, że prawdopodobne podniesienie stóp procentowych może doprowadzić do znacznego spodku popytu na standardowe mieszkania.

Zwiększające się stopy procentowe zwiększą koszty kredytu, lecz z drugiej strony doprowadzić do wzrostu oprocentowania lokat, co doprowadzić musi w konsekwencji do erozji popytu na mieszkania z najniższego segmentu. W przypadku nieruchomości apartamentowych mechanizm ten może zadziałać na dużo mniejszą skale, co bezpośrednio wpływa na stabilność rynku.

Kupno apartamentu to również elitarna inwestycja, która przynosi stałe i długookresowe zyski. Co ważne takie możliwości inwestycyjne pojawiają się nie tylko w Warszawie, jest ich coraz więcej we Wrocławiu oraz na Pomorzu. Unikatowe cechy nieruchomości premium zapewniają wyższe zyski z najmu niż mieszania z segmentu popularnego. Opłacalność inwestycji w obiekty o charakterze premium i luksusowe apartamenty jest też nawet kilkukrotnie wyższa, niż w przypadku obligacji skarbowych czy lokat bankowych.

Porównując inne sposoby pomnażania i inwestowania kapitału jest to bardzo bezpieczne rozwiązanie, odporne na zawirowania rynkowe. Na tle mieszkańców Europy Zachodniej Polacy o wiele częściej przy zakupie nieruchomości kierują się najpierw lokalizacją, a dopiero później ceną.

Nieruchomości premium w Warszawie i innych miastach to nie tylko nowoczesne apartamenty na sprzedaż

Lokalizacja apartamentu lub nieruchomości premium na sprzedaż w Warszawie i innych miastach to czynnik decydujący dla 41% ankietowanych rodaków. Wynika tak z międzynarodowych badań przeprowadzonych przez Finansowy Barometr ING. Jednocześnie atrakcyjna lokalizacja i okolica, które są często domeną m.in. zabytkowych kamienic, zwiększają szansę na znalezienie chętnych na zakup lub wynajem takiej nieruchomości. Należy podkreślić, że nieruchomości premium to nie tylko nowoczesne apartamenty czy wille.

Choć dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w nowych budynkach czy wieżowcach, to na uwagę zasługują również lokale w kamienicach. Charakterystyczna i urokliwa architektura w połączeniu z wystrojem i odrestaurowanymi elementami jest bardzo atrakcyjna. Dzięki czemu wynajmując taką nieruchomość można się spodziewać ponadprzeciętnej stopy zwrotu z najmu.

Rewitalizacja zabytkowych budynków pozwala połączyć klasykę z nowoczesnością, efektem czego są stylowe i komfortowe apartamenty. Przykładem może być zrewitalizowana kamienica przy ulicy Hożej w Warszawie. W 125 letnim budynku powstało 16 luksusowych mieszkań o metrażu od 60 do 320 metrów kwadratowych. We wnętrzach apartamentów znajdują się ozdobne gzymsy, stolarka, cegły, klasyczny tynk oraz oryginalne piece kaflowe lub kominki. Inwestorzy zadbali o każdy szczegół, sztukateria została odtworzona zgodnie z oryginalnym projektem, nawet wewnętrzne drzwi odrestaurowano zgodnie z XIX- wieczną techniką. Należy jednak zaznaczyć, iż inwestycje w nieruchomości z sektora premium pojawiają się nie tylko w Warszawie. Za przykład może posłużyć kamienica z początku XX wieku przy ul. Niegolewskich 14 w Poznaniu. PV1 w odrestaurowanej kamienicy z przełomu wieku stworzyło nowoczesne lokale w wysokim standardzie z elementami ozdobnymi i atmosferą „belleepoque”. Kolejnym wartym uwagi przykładem ze stolicy Wielkopolski jest inwestycja deweloperska realizowana przy ul. Za Bramką 8. Z planów wynika, że powstanie tam zupełnie nowy budynek w stylu kamienicznym, który idealnie wpisze się w zabytkowy charakter otoczenia. Do użytku zostaną oddane nowoczesne, komfortowe apartamenty, przeznaczone na sprzedaż oraz pokryte roślinnością patio, na które będą wychodziły balkony, zapewniając mieszkaniom piękny widok.

Ceny najdroższych apartamentów często nie są podawane do publicznej wiadomości a koszt jest ustalany w indywidualnych negocjacjach często obejmuje również wystój wnętrza i specjalne zamówienia nabywców. W przypadku nieruchomości premium bardzo często znana jest jedynie wstępna kwota od której takie negocjacje się zaczynają.

Spektakularne transakcje z sektora premium dotyczące apartamentów na sprzedaż – nie tylko w Warszawie!

Zakup apartamentu na sprzedaż w warszawskim wieżowcu przy ulicy Złotej 44 za równowartość 11 mln złotych to najbardziej widowiskowa z kilku spektakularnych transakcji podpisanych w 2017 roku. Szacuje się, że wzrost liczby osób zamożnych będzie generował popyt w tym segmencie a ograniczony zasób najbardziej prestiżowych lokalizacji spowoduje wzrost cen oraz stawek najmu.

W roku 2018 największa transakcja dotycząca luksusowego apartamentu została przeprowadzona w Warszwie. Apartament w Rezydencji Foksal został sprzedany za 13 mln zł, oznacza to, że metr kwadratowy tego lokalu wyceniony został na 44,9 tys. zł. Rezydencja Foksal, prestiżowo zlokalizowana przy Trakcie Królewskim, otrzymała tytuł „Budowa Roku 2011” i „Inwestycja Roku 2012”. Drugim najdroższym apartamentem w Polsce okazał się lokal w wieżowcu przy ul. Złotej 44 w Warszawie. Nabywca ponad 250-metrowego mieszkania w stołecznym drapaczu chmur zapłacił za apartament 6,5 mln zł. Na trzecim miejscu znalazł się 190 metrowy apartament, położony przy ulicy Przebendowskich w Villi Nova w Gdyni. Metr kwadratowy tego lokalu wart był prawie 31 tys. zł, za całość kupujący zapłacił prawie 5,9 mln zł. Kolejne rekordowo wysokie transakcje na rynku premium potwierdzają tezę, że polskie społeczeństwo się bogaci i coraz chętniej inwestuje w apartamenty najwyższej klasy, zlokalizowane w wyjątkowych miejscach.

Projekt nowoczesnego mieszkania
fot. pixabay.com

Krakowskie transakcje

Jednym z najdroższych apartamentów jakie powaliły się na polskim rynku w ciągu ostatnich lat był Apartament Królewski w rezydencji Angel Wawel. Deweloper nigdy nie podał oficjalnej ceny, szacuje się, że nabywca zapłacił za niego około 5 mln euro. Luksusowe mieszkanie powstało w odrestaurowanej części zabytkowych zabudowań klasztornych u podnóża Wawelu. Apartament Królewski to trzy poziomowy lokal o powierzchni około 700 mkw, po przeliczeniu wychodzi prawie 30 000 zł za metr powierzchni. Salon znajduje się w zabytkowej kaplicy, której ściany i stropy ozdobione są polichromami Jana Bukowskiego. W apartamencie znajduje się strefa spa, prywatna winda, sala kinowa, piwniczka na wina oraz wydzielone pomieszczenie dla służby. W inwestycji powstały także nowe budynki, w których znajdują się łącznie aprtamenty. Najtańsze z nich osiągnęły cenę 12 000 zł za mkw. inwestor poinformował, że w momencie oddania inwestycji do użytku sprzedanych było już 85 %.

Wyjątkowe zabytkowe wnętrza klasztoru oraz bezpośrednie sąsiedztwo Wawelu, który można podziwiać z okien niewątpliwie przyczyniły się do podniesienia ceny apartamentów. Z drugiej strony były powodem kontrowersji i protestów. W Polsce nie jesteśmy jeszcze przyzwyczajeni do wprowadzania nowych funkcji do wnętrz o charakterze sakralnym. Niebywała cena jaką uzyskano za sprzedaż tego apartamentu może jednak spowodować, że niebawem podobny schemat biznesowy zastosują kolejne firmy.

Analitycy WGN i eksperci do nieruchomości premium są zgodni, że w ciągu najbliższych lat trend ten będzie się utrzymywał, a z roku na rok na rynku będzie coraz więcej rekordowych transakcji. Warto również zaznaczyć, że zamożni Polacy coraz chętniej inwestują w zabytkowe nieruchomości. Zamki, dworki czy pałace trafiają już nie tylko w ręce pasjonatów, ale również traktowane są jako lokata kapitału. Nieruchomości zabytkowych w Polsce, mimo, iż jest stosunkowo małym segmentem, stanowi ważną a przede wszystkim stabilną część rynku. Polski rynek nieruchomości luksusowych wciąż jest w fazie wstępnego rozwoju, a pojedyncze głośne oferty czy transakcje, które służą za ilustrację analiz jego wzrostu, tylko potwierdzają tę regułę. Zdaniem specjalistów, kwestią kilku – najwyżej pięciu – lat jest nabranie przez lokalny segment cech charakterystycznych dla znacznie bogatszych regionów świata. Oczywiście w odpowiednio mniejszej skali.